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万科的降价图谋

发布时间:2019-08-16 19:48:06 编辑:笔名

  在房地产业周期或将结束的当口,开发商微观层面上的自主应对已然必不可免。如果万科应对得当,退可自救避险,进可图霸做强。

  “万科到底想干什么?”

  现在地产业的各类聚会当中,这是个为?“显性”的公共话题。“碰到十个人,有九个要问这句话。”一位业内人士说。

  在中国房地产市场面临着极大不确定性的时刻,万科数月来高调的言行,已成为这个不确定性中的悬疑之一。

  作为公司实力、开发规模、销售金额、企业文化、品牌形象、拓展区域等诸方面均同行的万科,其拥有的巨大话语权和影响力,已使得人们发出这样的评论:“宏观调控没有达到的目标,万科可以达到。”

  所以,梳理万科的所思所为,在某种程度上,相当于有效窥视行业未来发展的风向标。

  “拐点就是秃子头上的虱子,明摆着。”一次,在中城联盟的闭门会上,万科董事长王石提醒在座的同行。

  在同行看来,这简直是耸人听闻的偈语,楼市“拐点”就像巫师的预言一样不可信。内部讨论没有结果,王石、任志强和潘石屹这三个在房产圈有话语权的房企,一路争论到中央电视台。

  虽然王石没能一下子将“拐点”解释得清澈透亮,但这不妨碍万科各地子公司对的声援。2007年10月楼市步入调整期以来,万科先后在深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京和东莞在内的8个城市进行了5%- 0%幅度的降价销售。开发商联盟中出现第五纵队,而且“叛逆者”是行业老大,给业内带来极大的震动。

  如鱼饮水,冷暖自知,楼市大气候如果生变,触脚已经遍布全国的万科当首先感知。在楼市销售初现低迷,整个行业处在方向性选择的敏感时间结点,万科通过调价促销快速回笼资金,博得了媒体评论人、《万科周刊》专栏作者贺承军“狡猾如狐、灵动如鼠”的正面评价。

  月5日,建设部党组书记、副部长姜伟新参加“两会”间隙向媒体公开表示,目前无论是同比还是环比看,全国大城市的房价都已经小幅下跌。这是迄今为止,对房价涨跌问题做出表态的别的政府官员。王石似乎又一次在同行面前展露了他敏捷的预判能力。

  但在市场面前,所有参与博弈的个体都是卑微的,准确预测“拐点”实是超出王石所能;尽管万科是国内的开发商,但它的市场份额也不到2%,更谈不上能制造“拐点”。处于敏感时点,业内人士都在等待有人打破沉寂,王石“卖拐”显然让大家的认知更加迷茫了。

  在公众过往的认知里,王石具有浓郁的人文主义气质,骨子里流淌着“大庇天下寒士俱欢颜”的朴素的政治情怀,但他的角色依旧是商人,是万科的创始人兼董事长,他的报告人是股东。

  作为的受益者,恐怕这个市场上没有人比王石更加不情愿“拐点”的到来。在200 年开始、持续五年的单边牛市里,万科从一个小企业迅速成长为一个年收入将近500亿元的大公司。近三年来,万科的销售收入以翻番的速度增长,已经是全速前进的高速列车。既然前方无法预知,作为列车长的王石能把握的就是敏锐感知环境的变化,依据过来人的经验来判断前进的基石是否已足够稳固。

  在中国房地产市场上,从没有哪一家开发商能像万科那样,企业的个性特征深深打上了 的烙印。在王石看来,万科经营的不仅是地皮和住宅,而是资金和风险,他大概是嗅到了行业变化的苗头。牛市轻易不言顶,甚至不排除经过销售疲软的整理之后,楼市再急剧向上,“拐点”论即便错了也无伤大雅;但在这个已经发生了很多变化的时点上,如果王石不自省、不警觉,万科出错的代价将是难以承受的。

  整个楼市呈现“拐点”尽管只是王石自己的一孔之见,但种种迹象表明,万科已经到了企业发展战略调整的前夜。华远总裁任志强告诉《地产》:“王石的‘拐点’更像是万科发展的拐点,是万科过度扩张中的回缩。”(表1万科销售额和利润增长)顺驰跟万科较劲,因现金链断裂而崩溃,万科是在跟销售目标较劲。2007年,万科实现了500多亿的销售额,2008年目标800亿力争1000亿,必然导致现金流和速度的矛盾,再扩张就会出现问题,适度收缩有助防止风险。

  如果“拐点”错了,万科的好日子继续,整个行业的好日子也将继续。但问题是,如果“拐点”真得已经来临,如果不及早应对,这一轮上升周期里受益的万科会跌落惨。谨慎如王石当如履薄冰。

  冷气缓缓袭来

  如果以前两月的销售进度计算,万科今年很难顺利完成去年的销售业绩。

  开发商在跟政府宏观调控较劲,购房者在和开发商较劲,楼市在观望中焦灼对峙,经历着严重的交易下滑。

  上海。2月新建住房成交7426套,约72.1万平方米,较1月减少8191套,成交面积降幅高达54%,比去年同期减少27. 万平方米,比前年同期减少9.9万平方米。

  北京。2月住宅期房日均销售为121套,同比下降了近 0%,成为近两年来住宅销售量少的一个月。

  深圳。中原地产深港研究中心市场调查分析显示,今年2月深圳一手住宅成交量仅有781套,环比1月减少65.5%,同比减少86%,成交面积仅为7.29万平方米。另外,2月房价环比再降1. 个百分点,深圳楼市寒流持续。

  广州。1月广州十区的一手住宅成交量同比下降了5 .6%,而中心六区成交量同比降幅则接近六成,达到58.5%。1月全市十区新建商品住宅交易登记面积为 4.95万平方米,与去年12月的成交量42.88万平方米比较也较为萎缩,环比下降了18.4%。

  2月18日,万科公布了1月份销售快报:实现销售面积2 万平米,金额18.5亿元,分别比2007年同期增长11.65%和11.72%,与2007年12月76.7万平米、61.7亿元相比,几乎萎缩了七成。通过简单计算,投资者惊讶发现,万科1月份销售面积和销售金额的增长基本同步,1月份的销售均价竟然回到了一年前!这旋即引起万科股价的进一步跳水。

  应采访要求,万科对此做出了解释:跨地域、多项目操作的住宅企业,其销售均价受当期在售的楼盘组成比例影响很大,而各个时点在售楼盘的组成存在比较大的偶然因素;一般来说,除非用年度作为计算均价的时间尺度,否则销售均价的参考意义不大。

  销售均价不容乐观在另一只白马股保利上,表现得更为直观。根据保利公开披露,2008年前两个月实现销售面积24. 万平米,认购金额15.7亿元,而且,销售面积104.28%的同比增长要略高于认购金额的10 .85%。在不考虑地域和项目构成的情况下,保利前两个月的销售均价相对去年同期甚至还有略微下滑。

  月6日,万科公布了从总量来看比1月份更为“惨淡”的2月份销售快报,实现销售面积和销售金额为19.6万平米和15.7亿元,不过相比2007年同期分别增长51.94%和70.65%。

  把数据叠加,万科前两个月共完成销售面积42.6万平米和认购金额 4.2亿元,不足2007年全年617. 万平米、52 .6亿元的1/10。如果以这样的销售进度计算,万科今年根本不能完成去年的销售业绩。

  当然,房地产市场各个月份的成交量存在一定的季节性。受施工/推盘节奏、节假安排等因素的影响,季节波动较大。万科副总裁肖莉告诉,1、2月份是传统的销售淡季,2007年1月份的销售面积只占全年的 .4%,销售金额占全年的 .2%,“单看一月份的数据代表意义并不大。”

  在行业趋冷的情况下,万科取得这样的成绩已实属不易。虎杰投资首席分析师张寅已经留意到,以万科为代表的全国性开发企业的市场占有率急剧提高。从北京、上海、广州和深圳四个一线城市前两个月份的成交数据来看,相比去年同期萎缩幅度惊人,但万科还是实现了面积和销售的同比增长,“这无疑是从中小开发商那里抢出来的市场占有率。”

  在旷日持久的5年单边牛市中,万科进一步完成了向全国性地产开发企业的转变,而中小开发商折腾着为数不多的地块和项目,大道通天,各走一边,倒也其乐融融。如果严冬来临,市场蛋糕将变小,二者是否还能和睦相处?“别以为万科的压力就比中小开发商轻松,在别人的地基上拔桩子,并不容易。”一位业内人士这样说。

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